La validité des conventions d’indivision en matière de faillite

Dans l’arrêt Freire (Syndic de) 2023 QCCA 1065, la Cour d’appel du Québec a finalement résolu la question qui tracassait depuis de nombreuses années les praticiens en matière de droit de la faillite : une convention d’indivision est-elle opposable à un syndic de faillite? La Cour d’appel a répondu par l’affirmative en matière de résidence familiale (et dans certains autres cas restreints), mais par la négative dans tous les autres cas.

Dans ce dossier, le débiteur et sa conjointe Falardeau avaient acquis un immeuble ensemble, chacun détenant la propriété d’une demie indivise. Falardeau revendiquait un statut prioritaire dans la faillite, en alléguant avoir contribué seule la totalité du prix d’achat.

La convention d’indivision publiée au registre foncier contenait les clauses suivantes :

14.3 Considérant ce que ci-avant mentionné et malgré le fait que les acheteurs seront copropriétaires indivis de l’immeuble dans les proportions ci-avant établies, ces derniers conviennent qu’en cas d’aliénation de l’immeuble, Diane FALARDEAU prélèvera du produit net de telle aliénation, avant tout partage du résidu du produit d’aliénation, le montant investi ainsi que la plus-value, et ce, en autant qu’il reste suffisamment d’argent après le paiement des hypothèques et autres charges affectant l’immeuble;
14.9 Les acheteurs ont convenu que la présente convention d’indivision est établie pour une durée indéterminée, mais chacun des acheteurs pourra, à tout moment provoquer le partage;

Dans un premier temps, la Cour d’appel a souligné que le syndic peut demander la licitation et partage (et donc la fin de l’indivision) dans tous les cas, sauf lorsqu’il s’agit d’un immeuble qui se qualifie de « résidence familiale » au sens du Code civil du Québec ou lorsque le débiteur a renoncé à ce droit avant la faillite par contrat ou par le biais de l’application de la loi (par ex., lorsque le bien a été affecté à des fins durables). Dans le cas présent, il ne s’agissait pas d’une résidence familiale et les parties avaient convenu qu’elles pouvaient mettre fin à l’indivision en tout temps. La Cour d’appel décline toutefois de trancher la question de savoir si un immeuble acquis par deux individus non mariés (et qui ne se qualifie donc pas de « résidence familiale ») pourrait néanmoins être protégé car « affecté à des fins durables ».

Dans un deuxième temps, la Cour d’appel a déterminé que la clause 14.3 de la convention d’indivision n’était constitutive d’aucun droit réel, et que Falardeau ne détenait donc qu’un droit personnel envers le débiteur. En revendiquant une priorité en vertu de cette clause, Falardeau tentait donc de contrevenir à l’ordre de priorité établi par l’article 136 LFI, si bien que la clause était inopposable au syndic. La publication de la convention d’indivision au registre foncier est sans pertinence, malgré le libellé de l’article 1014 C.c.Q., puisque la Loi sur la faillite et l’insolvabilité a priorité sur le droit provincial. Finalement, il n’y a aucun enrichissement sans cause de la masse des créanciers, puisque Falardeau aurait pu aisément obtenir un statut prioritaire au moment de l’acquisition de l’immeuble, en publiant une hypothèque sur la demie indivise du débiteur ou en acquérant davantage que 50% de l’immeuble.

Cette conclusion de la Cour d’appel confirme le principe déjà établi dans deux de ses arrêts antérieurs plaidés par le même avocat de notre cabinet : Malka (Syndic de), J.E. 97-385 (C.A.) et Poulin de Courval c. Société d’investissement Sidi ltée, [1997] R.D.I. 167 (Qué.C.A.).

Référence : Freire (Syndic de) 2023 QCCA 1065 https://canlii.ca/t/jzw6l
Avocat impliqué : Me Jean-Philippe Gervais